'Leuk die woningbouw, maar zonder werklocaties wacht deze provincies economische stilstand'
De groene provincies Gelderland en Overijssel maken zich op voor de komst van ruim 200.000 nieuwe woningen. Plannen waar die honderdduizenden nieuwe inwoners moeten werken zonder dat de snelwegen dichtslibben en het ov vastloopt, ontbreken evenwel. 'We kunnen de groei van onze eigen bedrijven niet eens faciliteren.'
‘We moeten niet op een kluitje in de Randstad wonen’, beargumenteerde voormalig woonminister Hugo de Jonge zijn besluit om na 2030 zo’n één miljoen woningen buiten de Randstad te bouwen. Sindsdien zoeken niet-Randstedelijke bestuurders naarstig naar geschikte woninglocaties. Zo ook in Oost-Nederland, dat de bosrijke en heuvelachtige Veluwe van Gelderland en het weidse coulisselandschap en het stroomgebied van de IJssel en Vecht van Overijssel omvat.
Regio Zwolle ziet kans 50.000 woningen te realiseren tot 2040, metropoolregio Arnhem-Nijmegen wil er 50.000 tot 60.000 voor zijn rekening nemen. De Stedendriehoek tussen Apeldoorn, Deventer en Zutphen heeft tot 2035 plannen voor 30.000 tot 40.000 woningen. Foodvalley, dat loopt van Barneveld tot Wageningen, ambieert 25.000 extra huizen. Twente en de Achterhoek mikken tot 2035 respectievelijk op 22.000 en 15.000 nieuwe woningen. Provincie en gemeenten richten zich primair op binnenstedelijke woningbouw en dorpsinbreiding. Een stad als Deventer heeft zelfs een hoogbouwvisie geformuleerd nu er woontorens tot 70 meter hoog zijn gepland. Maar zonder inzet van landbouwgronden zijn de gewenste aantallen onhaalbaar, erkennen de bestuurders.
Niet straffeloos
‘De woonkwaliteit van de oostelijke gordel is onomstreden’, stelt Paul Bleumink, medeoprichter en managing partner van Buck Consultants International. ‘Ik zie al flink wat Randstedelingen huizen kopen in Apeldoorn en andere gebieden van Oost-Nederland. Grote winst is dat de voorzieningen daardoor overeind blijven. Meer inwoners in Oost-Nederland betekent meer detailhandel, diensten en andere economische dynamiek. Maar straffeloos tienduizenden woningen erbij kan niet. De prijs is dat er groen verdwijnt en de filedruk toeneemt door meer woon-werkverkeer en vrachtverkeer.’
Economische functies nodig
Over de economische implicaties van de woningbouwambities wordt volgens Bleumink niettemin onvoldoende nagedacht. ‘Al deze gebieden willen een schaalsprong. Gedeputeerden en wethouders vertellen enthousiast over toekomstige woongebieden, maar over hoe die enorme uitbreiding de economie beïnvloedt hoor je ze niet of nauwelijks. Veel woningbouwlocaties staan al ingetekend, maar de benodigde economische functies en met name de nieuwe bedrijventerreinen ontbreken op de plankaarten. Een structuurvisie waarin alle functies integraal zijn verweven is bovendien meestal een vorm van wensdenken. Het doet pas pijn als je echt gaat ontwikkelen.’
Bestuurders trekken weliswaar ‘hun been bij’ de laatste tijd, maar niet per se op een uitgedachte wijze. ‘Ze willen geen blokkendozen meer langs snelwegcorridors, geen externe logistiek, geen slachterijen of vervuilende industrie. Maar al die nieuwe inwoners moeten ook consumeren, winkelen en recreëren. Met alleen spannende woonwerkmilieus en hippe kantoren in het centrum voor hightech- en creatieve bedrijven kom je er niet. Bestaande bedrijventerreinen beter benutten, ze renoveren, verduurzamen en verdichten is goed, maar niet afdoende. Ook al omdat dit in de praktijk niet of zeer moeizaam op gang komt.’
Nieuwe werklocaties
Wat politici niet uitspreken, stelt Bleumink, is dat er dringend nieuwe werklocaties nodig zijn. ‘Tien jaar geleden was in Oost-Nederland nog een overschot aan terreinen. Overheden moesten leuren met hun grondposities. Tot voor kort waren er ook voldoende locaties te ontwikkelen; langs snelwegen, kenniscampussen en rond stations. Maar die planvoorraad is vrijwel uitgeput. Voor de eigen bedrijven is al geen ruimte meer. Oost-Nederland kent veel gerenommeerde regionale bedrijven – van maakindustrie, transport- en bouwbedrijven tot voedselproducenten – die door het ontbreken van uitbreidingsruimte de komende jaren in de problemen komen. Dat speelt met name in Regio Zwolle, de Stedendriehoek en metropoolregio Arnhem-Nijmegen.’
NVM Business-data van eind 2024 bevestigen dat beeld. De gemiddelde leegstand van bedrijfsruimte in het oosten ligt tussen de 4 en 4,5 procent, onder een ‘gezonde’ frictieleegstand van 5 procent. Moderne bedrijfsruimte onder de 1.000 m2 is nauwelijks te vinden, aldus de branchevereniging. De situatie op de kantorenmarkt is minder nijpend. De kantorenleegstand in de grootste steden is de afgelopen tien jaar gehalveerd naar 8 (Gelderland) tot 10 procent (Overijssel). In steden als Deventer, Hengelo en Almelo zelfs van respectievelijk 27, 28 en 29 procent naar 8 tot 9 procent, dankzij woningonttrekking, het ontbreken van nieuwbouw en terugkerende bedrijven.
Amper nieuwe kavels
Roy Alofs, mede-eigenaar en managing partner van vastgoedadviseur Rebo Groep uit Deventer, ziet de acute situatie op de bedrijfsruimtemarkt met lede ogen aan. ‘Het knelt overal in Oost-Nederland. Nieuwe kavels zijn er amper, uitbreiden van bestaande vestigingen is heel lastig en bedrijven moeten wijken voor woningbouw. Soms duurt het jaren voordat we een bedrijf aan een nieuwe of grotere locatie kunnen helpen. Zelfs als alles er is – grond, geld en groen licht van de gemeente – lukt het niet altijd. Zo had een technische groothandel, een hele grote werkgever in de Achterhoek, een akkoord over nieuwbouw op A18 Bedrijvenpark in Doetinchem. Een stroomaansluiting is echter pas in 2029 beschikbaar. Het familiebedrijf heeft de bijna 15 hectare grond nu weliswaar afgenomen, maar er is jaren vertraging.’
Bedrijven dupe van nieuwe woningen
Alofs begrijpt dat bedrijventerreinen plaats moeten maken voor woningen, maar de daar gevestigde bedrijven zijn daarvan vaak de dupe. ‘Zo heeft de gemeente in Spoorzone Arnhem-Oost op een deel van de bedrijventerreinen voorkeursrecht gevestigd. Ook al is er een visie voor een gemixt woon-werkmilieu met zevenduizend woningen en vijfduizend banen, de bestaande bedrijven moeten daar uiteindelijk weg. Vervangende bedrijfsruimten of bedrijfskavels zijn er lang niet altijd.’
‘We zien het ook in Deventer, waar geen bedrijfskavel meer is te krijgen. Het stadsbestuur heeft nu voorkeursrecht op het Haveneiland gevestigd, waar onder meer bouwgroothandel Pontmeyer is gevestigd nabij het al te herontwikkelen Roto Smeets-terrein. Bedrijven moeten hun grond en vastgoed eerst aan de gemeente aanbieden, zodat er woningen kunnen worden gebouwd.
Ik ben groot voorstander van meer woningbouw, maar mkb’ers en de maakindustrie – die relatief veel ruimte nodig hebben – worden weggedrukt. Ik ken zelfs een bedrijf dat is gestopt, omdat ze zonder nieuwbouw of uitbreiding de concurrentieslag verloren.’
Doorstroming bedrijven stokt
Vanuit het Twentse Hengelo ziet vastgoedadviseur Niels Euverman hetzelfde gebeuren. Hij is behalve NVM Business-bestuurslid oprichter en directeur van vijf woningkantoren en een bedrijfsmakelaardij die heel Oost-Nederland bestrijken. Dat verouderde bedrijventerreinen veranderen in woongebieden, zag hij tot voor kort als iets positiefs. ‘In Twente zijn veel bedrijfsverplaatsingen geweest van gedateerde kantoren en bedrijfspanden naar nieuwbouwlocaties. Op deze verouderde bedrijventerreinen konden gemeenten de vraag naar grondgebonden woningen invullen. We kunnen onze binnensteden niet eindeloos verdichten met appartementengebouwen. Maar nu stokt de doorstroming van bedrijven. Bedrijven in Twente hebben behoefte aan grote kavels. In steden als Almelo en Hengelo zijn nagenoeg alle nieuwbouwlocaties uitverkocht. Om aan de bedrijfsvraag te voldoen, hebben we in Twente de komende vijftien jaar 120 tot 200 hectare grondposities nodig.’
Betere bereikbaarheid
Alle drie benadrukken bovendien de noodzaak van een betere bereikbaarheid. ‘In Oost-Nederland hebben vrijwel alle huishoudens een of twee auto’s, omdat het openbaar vervoer ontoereikend is. Ik zie echter geen mobiliteitsplannen om de komst van honderdduizenden nieuwe bewoners in Oost-Nederland in goede banen te leiden’, constateert Alofs.
Euverman en Bleumink hopen dat knooppunt Hoevelaken na het schrappen van het masterplan uit 2019 wordt aangepakt en de A1 tussen Amersfoort en Apeldoorn versneld wordt verbreed. ‘Ook de frequentie en snelheid van treinverbindingen in alle windrichtingen moeten fors omhoog. We hebben de aandacht van het Rijk, maar de miljarden die Eindhoven wel krijgt ontbreken hier nog’, aldus Euverman.
Stedendriehoek
Hoewel er nog geen uitgewerkte plannen op tafel liggen, lijkt de Stedendriehoek het verst gevorderd met zijn economische antwoord op de schaalsprong. De steden en dorpen zijn in gesprek met het bedrijfsleven om de vastgoedvraag in kaart te brengen. Dat moet dit jaar resulteren in een bedrijvenprognose 2030-2040 met daarin de kwalitatieve en kwantitatieve ruimtevraag. Daarna willen de bestuurders afspraken over de uitbreiding van bedrijventerreinen in 2030, met een doorkijk naar 2040.
De steden willen ook hun infrastructuur op orde brengen. Zo pleit de Stedendriehoek voor een derde IJsselbrug in Zutphen. ‘We kunnen niet alleen woonwijken neerzetten en verder niets. Voor het verbeteren van openbaar vervoer en infrastructuur zijn we afhankelijk van het Rijk’, zei burgemeester van Deventer Ron König eind 2024 tegenover De Gelderlander.
Tijd om te handelen
BCI-managing partner Bleumink meent eveneens dat het Rijk ‘niet aan de zijlijn’ kan blijven staan. ‘De tijd van praten is voorbij, nu moet er naar gehandeld worden. Begin met de bouw van enkele nieuwe bovenregionale bedrijventerreinen. Daarvoor is al snel 200 hectare nodig. Locaties langs een doorgaande verbinding die gemakkelijk zijn aan te sluiten op bestaande infrastructuur, liggen het meest voor de hand. Dan kom je uit op land met een agrarische bestemming langs de A1, A50 en A12. Daarvoor moeten bestuurders hun verantwoordelijkheid nemen en heldere keuzes maken. Als ze gezamenlijk de meest geschikte locaties bepalen, een paar boeren uitkopen en al hun bestuurskracht inzetten, kan er veel. Provincie en gemeenten moeten die dan wel in regionaal verband gezamenlijk ontwikkelen. Voor alleen een marktpartij zijn de risico’s en ontwikkelkosten te hoog en is de looptijd te lang.’
In Twente vestigt makelaar Euverman zijn hoop op de tweede fase van XL Businesspark Twente aan de A35 in Almelo. ‘XL Park 1, ingericht als logistieke en industriële bedrijvencampus, zit helemaal vol. In februari heeft de gemeenteraad ingestemd met XL Park 2 van 132 hectare, bestemd voor bedrijven uit de tech-, productie- en logistieke sector die kavels groter dan 3 hectare nodig hebben. De juridische procedure zal vanwege de stikstofcrisis helaas jaren kosten. Maar zonder dergelijke nieuwbouw wacht de Twente economische stilstand.’
Gepubliceerd op 17 maart 2025 op vastgoedmarkt.nl
Beeld: Marco Baas / Shutterstock
19-03-2025
