Achtergrond
Achtergrond
Be First Regeneration Limited, de herstructureringsmaatschappij van de Londense gemeente Barking and Dagenham heeft het 11.400 m2 (bvo) tellende complex met 47 bedrijvenunits geheel op eigen risico ontwikkeld, zonder ook maar één unit te hebben voorverhuurd.
Industria Barking, zoals de naam volledig luidt, moet als voorbeeld dienen voor nieuwe bedrijfsruimteontwikkeling, met méér bvo op een kleiner grondvlak. Netto ontstaat zo meer ruimte voor economie én meer ruimte voor wonen.
Twee maal bezocht BT - Vakblad voor economische gebiedsontwikkeling - Industria. Met SKBN in 2023, en begin dit jaar als BT-studiereis. Directeur ontwikkeling David Harley van Be First en architect Hugo Braddick, industrial sector lead bij Haworth Tompkins ontvingen het buitenlandse bezoek graag.
Industria is nadrukkelijk een showcase. Ze willen niet alleen de markt, maar ook Nederlandse vakgenoten te laten zien dat je niet alleen huizen, maar ook bedrijfsruimte kunt stapelen.
Be First ontwikkelde Industria op een brownfieldlocatie op bedrijventerrein Riverside Industrial Estate. In eerste instantie lijkt de noodzaak van stapelen op Riverside weinig urgent. Rondom de lage bebouwing in het gebied is vaak nog ruimte over op kavels die zou kunnen worden benut. Maar de gemeente Barking and Daggenham en ook de Greater London Authority (GLA) hebben andere plannen. Een deel van Riverside Industrial Estate wordt opgeofferd en getransformeerd naar woningbouw: een bittere noodzaak in de exploderende Britse hoofdstad.
Tegelijk moet er voor bestaande en de nieuwe bewoners voldoende werk zijn. In het van oudsher industriële Oost-Londen (bij Ford Daggenham rollen nog altijd verbrandingsmotoren van de band), gaat dit vaak om praktische werkgelegenheid.
Dat betekent dat het aanbod bedrijfsruimte ongeveer gelijke tred moet houden met de groeiende populatie. En omdat Riverside Industrial Estate grondoppervlak moet inleveren, zal het hiervoor de hoogte in moeten.
Waar bedrijfshuisvesting vaak anoniem is, schreeuwt het ontwerp van Haworth Tompkins architecten om aandacht. De strakke architectuur straalt functionalisme uit. Het grijsgele kleurenpalet op de binnengevels roepen associaties op met populaire cultuur. Dat is niet voor niets. Een jaar na de opening zijn nog steeds units te huur.
Net als consumenten vragen MKB-bedrijven niet snel naar een product dat nog niet bestaat. Dus moet je het eerst ontwikkelen. En opvallen. Braddick ontwikkelde het concept van Industria samen met Graham Howarth, mede-oprichter van Haworth Tompkins.
Samen werkten ze zes jaar aan het baanbrekende, maar ook gewaagde project, waarbij Howarth de supervisie voerde en Braddick de dagelijks leiding had en eerst aanspreekpunt was voor opdrachtgever Be First. Omdat het om een voor de Britse markt nieuw concept ging, haalden het duo Ashton Smith Associates aan boord dat gespecialiseerd is in industriële architectuur en veel ervaring heeft met meerlaags industriële projecten in Azië.
Met Industria willen Be First en de GLA, dat het project steunde, een voorbeeld stellen. In de hoop dat de markt volgt. Dat gebeurt sporadisch al. Zo ontwikkelt Bloom Developments gestapelde bedrijvenunits, maar wel in omgevingen waar de prijsdruk net iets hoger is, zoals in Hackney, dichter tegen het centrum aan. Prijsdruk maakt uiteindelijk alles vloeibaar.
De vierkantemeterprijs van de bedrijvenunits in Barking is nog wel een uitdaging. Die ligt hoger dan de gemiddelde vierkante meterprijs in de omgeving. Harley verwacht dat dit op termijn gaat veranderen naarmate de ruimtedruk in het gebied toeneemt.
Toen SKBN het gestapelde complex nog voor de officiële opening bezocht, had Be First nog geen unit verhuurd. Tijdens de BT-studiereis afgelopen februari waren al units in gebruik en verscheidene in optie. Braddick destijds: 'De zaken gaan steeds beter.’
De mix van bedrijven die zich meldt, is vrij divers. ‘We hebben een bedrijf dat voertuigen maakt, zoals rolstoelen en scooters, er is een bodemonderzoeksbedrijf, een liftkabelbedrijf, een cosmeticabedrijf en food-bedrijven’, vertelde Braddick in februari. Met name food-bedrijven zijn in dit deel van Londen oververtegenwoordigd.
De concentrische hellingbaan met diameter van 30 meter die Industria extra smoel geeft, is volgens Braddick gewoon nodig in dit deel van Londen, waar ondernemers met een bestelbus toegang eisen tot de eigen bedrijfsunit.
Harley stelde tijdens de rondleiding in februari dat zich vijftig geïnteresseerde ondernemingen hebben gemeld waarmee een verhuurmakelaar in gesprek is. Die makelaar heeft de opdracht gekregen om te selecteren op lichte maakindustriebedrijven.
‘Als blijkt dat de units onverhoopt moeilijker verhuurd worden aan de beoogde bedrijven, zullen we minder selectief moeten zijn.’ Harley benadrukt dat het gemeentebestuur er vanaf het begin over is ingelicht dat het tijd zou kosten om het gebouw te vullen. Hij gaat uit van 70 procent invulling na twee jaar.
Braddick: ‘Belangrijk om te begrijpen is dat we met dit gebouwconcept een primeur hebben in het VK. Het is nooit eerder gedaan. We proberen met Industria een verandering in gang te brengen op de markt. Er is een publieke investering voor nodig om deze gewenste verandering in gang te brengen'
'Als het aan het eind van het jaar de verhuur goed gaat en de meeste units bezet zijn, dan kun je streng blijven in je verhuurprotocol. Als het minder gaat, dan kun je besluiten je strategie te veranderen.’
Dit is een artikel van vakblad BT. Lees het artikel ook op Stadszaken.nl
Fotocredits: Haworth Tompkins
