Wil je de lucht in om meer economische functies kwijt te kunnen in hetzelfde gebied, dan zul je als gemeente de markt een beetje moeten helpen, of zelf het goede voorbeeld moeten geven.Uitzonderingen daargelaten, pakt de markt gestapelde bedrijfshuisvesting niet vanzelf op. Amsterdam is wat dat betreft nog lang geen Hong Kong. Tijdens het seminar ‘De kansen voor gestapelde bedrijfsruimte’, georganiseerd door PHB, Gemeente Amsterdam, SKBN en BT, stonden tegenover internationale voorbeelden concrete Nederlandse cases die laten zien onder welke condities stapelen ook in Nederland mogelijk is.

Een van de voorbeelden die de nodige opwinding, of huiver, veroorzaakte was het gebouw ATL Logistics Centre van Goodman in Hong Kong. Een logistieke hal van minstens 10 lagen met een enorme ‘ramp’ waarover vrachtwagens naar boven kunnen rijden. Marije Groen, senior consultant bij Buck Consultants International liet het plaatje zien aan de hand van een case in Rotterdam, en constateert zelf dat de Nederlandse grondprijs van circa 350 euro per vierkante meter kavel niet dermate hoog is dat zo’n project hier financieel zou uitkunnen. Daarvoor zou de grondprijs van de kavel zo’n 450 euro per vierkante meter kavel moeten zijn. Stapelen is namelijk duur. En hoe hoger je stapelt, hoe meer kolommen je nodig hebt.

Vervolgens blikten we met Paul van Dijk, adviseur bij Akro Consult, op de mogelijkheden die het grondinstrumentarium biedt om te sturen op stapelen, naast planologische regels. Dat leverde een aantal interessante inzichten op. Zo verwacht Van Dijk dat gestapelde bedrijfsruimte in Nederland voorlopig een nichemarkt zal blijven. En om de hoogte in te kunnen, zul je behalve passende én residuele grondprijzen, ook grote kavels van minstens een hectare met voldoende milieuruimte nodig hebben. Die zijn in stedelijke omgevingen, waar je juist die gestapelde bedrijfsruimte wil, niet altijd even makkelijk te vinden.

Casus – The New Farm in Den Haag
Zo leerde The New Farm – een gestapeld bedrijfsruimteconcept in een voormalige Philips-fabriek in hartje Den Haag – dat je gestapelde bedrijfsruime niet louter moet zien als efficiënte ruimteoplossing, maar dat het ook ‘boeiend’ mag en zelfs moet zijn om bedrijven over de streep te trekken zich in zo’n gebouw te vestigen. Een van de randvoorwaarden om stapelen succesvol uit te rollen over de stad, aldus Roderik Wuite, voormalige directeur van The New Farm.

The New Farm zoekt dat onder meer in een grote verscheidenheid aan bedrijven die zich inmiddels op de zes vloeren gevestigd hebben. Dat was we een planologische uitdaging, waarbij verschillende bestemmingsplannen van postzegelniveau zijn opgesteld pér gebruikscategorie, aldus Corine Keus, die als architect aan de basis stond van de opmerkelijke transformatie van het complex en nog steeds betrokken is. The New Farm is met publieke middelen tot stand gekomen en Starterspanden BV exploiteert het project not for profit. Inmiddels kan het door de hoge bezettingsgraad volgens Wuite wel net uit.

Casus – Makerstoren in Amsterdam
De Makerstoren in Amsterdam is een particulier project van de ontwikkelende ondernemers Duncan Stutterheim en Ian Grey. In tegenstelling tot The New Farm geldt voor de Makerstoren, waarvan de bouw in april gestart is, een maximale milieucategorie van 3.1. Voor een bierbrouwerij (5.1) zoals The New Farm huisvest is in de Makerstoren geen plaats. Maar de ontwikkelaars stellen, mede vanuit de erfpachtvoorwaarden vanuit de gemeente Amsterdam, ten minste de eis dat er ‘iets fysieks wordt geproduceerd’.

Maar uiteindelijk betaalt dat de hoge ontwikkelkosten niet en de Rabobank kon enkel over de streep worden getrokken door de ontwikkeling van 49 serviced apartments aan de kopse zijde van het gebouw. Een creatieve oplossing die valt of staat met de vraag naar deze long stay verblijven. Om die aantrekkelijker te maken zorgde architect Allard Meine Jansen ervoor dat die uitkijken op de stad en het recent aangelegd Rhônepark. De ‘makers’ moeten het doen met Westpoort.

Na een panel met Jurriaan van den Eijkhof (ORAM), Martijn Overmulder (Gemeente Amsterdam), Klaas T. Bakker (Bedrijvencentrum Akerpoort) en Bert Hesselink (CTP) probeerden moderators Frank Voorbergen (PHB) en Jan Jager (vakblad BT) de lessen te destilleren uit een interessant uitwisseling van ervaringen en gedachten. Dat resulteerde in de volgende learnings:

Zoek regelruimte op
Meerdere gebruikers in een gebouw kan conflicten opleveren. In milieutechnisch opzicht kan dit opgelost worden, toont The New Farm, met op één verdieping zelfs twee milieucategorieën.

Minimale bouwhoogte
Een optie die voorbijkomt is het hanteren van een minimale bouwhoogte in een omgevingsplan. Volgens Paul van Dijk gaat ons ruimtelijk ordeningsbeleid vaak uit van maximale waarden, maar kan ook geëxperimenteerd worden met een ondergrens.

Daag de markt uit!
In het geval van uitgifte kan de gemeente bij planselectie specifieke eisen stellen ten aanzien van gestapeld bouwen. Denk bijvoorbeeld aan het uitzetten van een tender. Dat leidt tot creativiteit in de markt.

Stimulerend uitgiftebeleid
Als je als gemeente werk wilt maken van stapelen, dan kun je naast het inzetten van planregels, waar het nog mogelijk is, financiële stimulansen meegeven via het uitgiftebeleid. Denk bijvoorbeeld aan het toestaan van een negatieve grondprijs bij residueel rekenen, kortingen op de bvo-prijs bij stapelen, een experimentele vaste plotprijs waardoor stapelen – tot op zekere hoogte – loont, of een omzet gerelateerde “ingroei” canon.

Geef zelf het goede voorbeeld
The New Farm en ook Industria in Londen, beide geïnitieerd door de lokale overheid, zijn in zekere zin ‘showcases’ die laten zien wat de meerwaarde van gestapelde bedrijfsruimte kan zijn, en met dat doel gerealiseerd zijn door de gemeente of publiek ontwikkelingsbedrijf. Soms moet je als stad het goede voorbeeld geven.

Toon ambitie op bestuurlijk niveau
Als het de stad menens is, dan is commitment van het stadsbestuur onontbeerlijk. Bijvoorbeeld om de keuze te experimenteren met de grondprijsmethodiek (eventueel als pilot), met het stimuleren van stapelen en duurzaam ruimtegebruik als doelstelling. Een klein voorbeeld: zo hanteert Amsterdam nu nog een ondergrens voor grond van ruim 200 euro/m2 bvo, terwijl je, als je residueel rekenen letterlijk neemt, de prijs onder de nul kan laten zakken. Daarmee zouden minder andere functies zoals serviced apartments nodig zijn om de businesscase rond te rekenen.
Wanneer de gemeente te rigide vasthoud aan bestaand normatief residueel grondprijsbeleid en niet echt residueel rekent, zal dat er toe leiden dat eigenaren op bedrijventerreinen niet of slechts beperkt investeren in hun vastgoed. En daarmee komt er niet de zo gewenste stapeling van bedrijfsruimte van de grond, waarmee verdichting en extra grondopbrengsten uitblijven.

Maak het onderdeel van een gebiedsontwikkeling
Stapelen vindt al op vele niveaus plaats, laat Marije Groen van BCI zien. Zie gestapelde bedrijfsruimteconcepten daarom als onderdeel van een grotere gebiedsontwikkeling. Daarmee kan er binnen een gebiedsontwikkeling makkelijker verevend worden en onrendabele investeringen toch worden gedaan door de markt.

Denk groot, durf van postzegelaanpak af te stappen
Een nuttige tip van Bert Hesselink (CTP), die graag wil investeren in gestapelde bedrijfsruimte, maar enkel als het body heeft. Mede om die reden zijn de investeringen van CTP in Nederland nog beperkt en kijkt CPT meer naar investeringen in de brownfields in bijvoorbeeld Duitsland. Een ontwikkelingsmaatschappij als de Utrechtse OMU zou van pas kunnen komen om een interessante propositie (voldoende schaal) voor grote investeerders als CTP voor te bereiden.

Onderhandelen kan leiden tot mooie win wins
Het beeld dat ondernemers niet willen of kunnen stapelen, wordt even gecorrigeerd door Klaas T. Bakker, die met zijn bedrijvencentrum Akerpoort een FSI 1,3 realiseerde. Niet allemaal voor productieve bedrijven, maar toch. Als hij de lucht in gaat, tikt de gemeente extra grondkosten af. Maar hoeveel, daar valt altijd over te onderhandelen, als het maar tot een win-win situatie leidt. Bakker gelooft daarbij in het betrekken van bestaande eigenaren in herontwikkelingsprojecten waarin gestapeld wordt, ook als het gaat om financiering. Dit kan door te werken met financiële participaties.

Ondersteun initiatiefnemers
Hoewel er grote schaarste is aan bedrijfshuisvesting, zijn eindgebruikers vaak nog onvoldoende in beeld in de ontwikkelfase van bedrijfsgebouwen. Eindgebruikers missen zelf ook de tijd en expertise.   Door deze vanuit gemeente en/of ontwikkelaar beschikbaar te stellen, bijvoorbeeld in de vorm van gespecialiseerde architecten (zoals in Tilburg) of een werkcorporatie (waar in Amsterdam aan gewerkt wordt), kan het belang van de ondernemer, die natuurlijk een sleutelpositie heeft t.a.v. het haalbaar maken van een functioneel werkgebouw, in een vroegtijdig stadium meegenomen worden.

 

02-07-2024
Event
BT Event: ‘Sturende bedrijventerreinen, ruimte maken voor transities’
BT Event: ‘Sturende bedrijventerreinen, ruimte maken voor transities’

‘Sturende bedrijventerreinen – ruimte maken voor transities’ is hét thema van het 19e BT Event op donderdag 14 november in De Fabrique in Utrecht. Want naast een faciliterende rol door het accommoderen van ruimtevragen, hebben de 3800 bedrijventerreinen in Nederland als vitale infrastructuur per definitie een sturende impact op de wereld van morgen. Door te kiezen welke ruimtevragen je wel of niet accommodeert, welke activiteiten je wáár accommodeert, welke circulaire stromen je mogelijk maakt, hoe je ruimte biedt aan opwek en opslag van energie en hoe je een vruchtbare bodem legt voor innovatieclusters, kun je transities helpen versnellen. De ruimte en activiteiten op bedrijventerreinen hebben daarin een cruciale rol.  Het borgen van ruimte voor stadsverzorgende (circulaire) bedrijvigheid en praktische banen in de nabijheid van bevolkingsconcentraties, is een nadrukkelijk doel van gemeenten die bij gronduitgifte steeds vaker op maatschappelijke waardecreatie sturen.  Waar ruimte en grond al zijn vergeven, willen overheden – zo goed en kwaad als het gaat – regie terugpakken op bedrijventerreinen. Creatief omgaan met bestaande/beschikbare ruimte door beter benutten, intensiveren, stapelen en mixen vergroot zowel de maatschappelijke als economische output. Op nationaal niveau ontstaat – gevoed vanuit meervoudige schaarste – een nieuw paradigma van ‘keuzes maken’. Selectieve groei en het mogelijk afschalen van economische sectoren die veel ruimte vragen, maar een beperkte economische en maatschappelijke waarde genereren, zijn geen taboes meer. Tegelijk dringt het besef door dat bepaalde sectoren door digitale en circulaire transities juist méér ruimte nodig hebben. Denk daarbij aan grootschalige (data)logistiek, en de opslag/verwerking van reststromen. Deze relatief nieuwe ruimtevragers moeten zo goed mogelijk worden ingepast. Zowel fysiek-ruimtelijk, als binnen een duurzaam economisch-ruimtelijk systeem. Op het BT Event in Utrecht gaan we, samen met onze partners Provincie Utrecht, Gemeente Utrecht, Gemeente Amersfoort en de NV OMU, aan de slag met de sturende rol die bedrijventerreinen kunnen oppakken. Met een duidelijke focus op processen, praktische oplossingen, financierbaarheid en uitvoerbaarheid. HOUD DE CONGRESSITE IN DE GATEN VOOR MEER INFO.  

14-11-2024
Nieuws
‘Prijskaartje groen bedrijventerrein hoeft niet hoog te liggen’
‘Prijskaartje groen bedrijventerrein hoeft niet hoog te liggen’

Het vergroenen van bedrijventerreinen is niet alleen complex, er hangt ook een flink prijskaartje aan. Tijd om over dat prijskaartje te communiceren, zeggen zowel ondernemers als ambtenaren op de zesde bijeenkomst van de Groene Gezonde Bedrijventerreinen Estafette in Roermond. Want met goede samenwerking hoeft dat prijskaartje helemaal niet zo hoog te liggen. Het vergroenen, klimaatadaptief en biodivers inrichten van bestaande bedrijventerreinen staat nog altijd in de kinderschoenen, dat is een van de conclusies van Vanessa Silvertand van Ontwikkelingsmaatschappij Midden-Limburg. Ook op bedrijventerrein Roerstreek, in de gemeente Roermond, kan nog veel gedaan worden. Met eigen parkmanagement is er regie, maar op het vlak van vergroenen werd nog niet intensief samengewerkt. Daar komt nu verandering in, is te zien op de bijeenkomst van de Groene Gezonde Bedrijventerreinen Estafette (GGBE). Momenteel voert idverde, groenpartij en een van de bedrijven op Roerstreek, een haalbaarheidsstudie uit voor bedrijventerrein Roerstreek, vertelt Silvertand. Ook hier in Roermond weten ze al langer dat groene, gezonde bedrijventerreinen de beste toekomst hebben. Hier willen werknemers werken, maar wel als werk gemaakt wordt van steeds voelbaardere thema’s als hittestress. Ondernemers van Roerstreek zijn dan ook begonnen met het onderzoeken van hun eigen kansen en knelpunten, via de studie van idverde. Deze kansen en knelpunten worden onderverdeeld in de categorieën klimaatadaptatie, biodiversiteit en de leefbaarheid voor medewerkers op het bedrijventerrein. Zij zijn soms duidelijk zichtbaar, maar begeven zich ook ondergronds. Het planten van extra bomen voor schaduw en hittereductie is tenslotte een stuk minder realistisch als daarvoor ook nog eens essentiële bekabeling moet wijken.   Extra bomen is een stuk minder realistisch als daarvoor bekabeling moet wijken   Nadat de kansen en knelpunten bekend zijn, start het nadenken over de mogelijke vergroeningsmaatregelen. Hierover buigen zich zowel de gemeente én de ondernemers op het bedrijventerrein. Zij zoeken naar quick wins ofwel laaghangend fruit, maar zeker ook naar grootschaligere en meer impactvolle maatregelen. Enkele impressies zijn al uitgewerkt om ondernemers op de estafettebijeenkomst een beeld te geven van dergelijke winsten. Het eindresultaat is een toolbox, waarin ondernemers kunnen ontdekken wat zij op de korte en lange termijn kunnen doen. Verplichting Ondernemers stimuleren begint vaak simpelweg met communiceren, een lijntje uitgooien, zegt Anne-Marie Bor van Stichting Adaptie Atelier. De stichting is het initiatief van de gemeenten Enschede, Roeselare, Harderwijk en Antwerpen, die eerder in een andere kerngroep met meerdere gemeenten bijeenkwamen. Wanneer sprake is van actieve communicatie tussen ondernemers en de gemeente, is het tijd voor financiële prikkels. Die zijn nodig, aldus Bor. Ook moeten ondernemers perspectief krijgen op welk termijn een vergroend, gezonder bedrijventerrein een verplichting wordt. ‘Een goed voorbeeld is de gemeente Son en Breugel, die graag zag dat ondernemers op bedrijventerreinen het regenwater bij hun eigen panden afkoppelden. Zij lieten ondernemers weten: over 10 jaar is het verplicht, maar elk jaar dat je eerder bent afgekoppeld, krijg je een korting.’ Een deelnemer uit de zaal vult aan: internationale ondernemers, gevestigd op Nederlandse bedrijventerreinen, zijn in het bijzonder gevoeliger voor het communiceren over de combinatie tussen toekomstige verplichting en een “wortel” voor wie vooruitloopt.   Afkoppeling is over 10 jaar verplicht, maar voor elk jaar eerder krijg je een korting   Het is desalniettemin lastig om ondernemers op privaat terrein te laten versnellen in het klimaatbestendig en natuurinclusief inrichten van hun werkplek. ‘In de Stichting Adaptie Atelier is en wordt gekeken naar financiële prikkels die gemeenten kunnen bieden aan ondernemers op bedrijventerreinen.’ Het vergroenen van Roerstreek wordt ondersteund door de gemeente, onder andere door middel van subsidie. Ook wordt nagedacht over het schenken van bomen. Een financiële prikkel kan net zo goed het aanbieden van een dienst zijn, klinkt op de bijeenkomst in Roermond, zoals het aanbieden van een tegeltaxi, waarmee weggehaalde verharding door de gemeente gratis kan worden opgehaald. Financiële sector Ook de financiële sector stapt steeds vaker naar voren om bedrijventerreinen die transitie te laten doorlopen. Zij hebben immers een belang, want veel van hun klanten zijn ondernemers en een klimaatadaptief ingericht bedrijventerrein kan economisch ook veel opleveren. Wat kunnen banken, verzekeraars en pensioenfondsen bijdragen? Ook Vylon Ooms, beleidsadviseur bij het Verbond van Verzekeraars, hamert erop dat goede communicatie dé sleutel is om ondernemers te laten verduurzamen en te vergroenen. ‘Het helpt enorm als ook verzekeraars hun klanten benaderen over wat zij kunnen bijdragen aan een leefbaardere werklocatie en dat zij hun boodschap verkondigen zij aan zij met die van de overheid.’ Ondernemers reageren minder sterk op klimaatrisico’s en toenemende effecten zoals hittestress. Ondanks de juist relatief hoge perceptie van klimaatrisico’s. Dit heeft veelal te maken met het vestigingsklimaat op en rondom een bedrijventerrein, dat elders lang duurt om opnieuw op te bouwen. Juist daarom, zegt Ooms, is het belangrijk voor financiële partijen om ondernemers erop te wijzen wat zij kunnen doen om dat vestigingsklimaat dan in ieder geval te beschermen. In een schema, waarin een verdeling wordt gemaakt tussen nieuwbouw en bestaande bouw, laat Ooms een scala aan mogelijke ingrepen zien die naast biodiversiteit ook helpen om klimaatadaptiever te worden. Op bedrijventerreinen kan worden nagedacht over het kiezen van waterbestendige materialen, wadi’s of zelfs een lokale waterkering. ‘Overheden en verzekeraars kunnen in advies bijdragen, maar natuurlijk altijd wel in combinatie met financiële prikkels’, voegt Ooms toe. Vanuit gemeenten zijn vooral de subsidies van gemeenten, provincies en waterschappen bekend, maar wie kent de groenregeling (Regeling Groenprojecten), groene leges en de duurzame rioolheffing? Verzekeraars hebben ook veel financiële instrumenten tot hun beschikking om hun klanten gericht te ondersteunen in hun vergroeningsproces. Zo bestaan er heel wat kortingen, zoals de rente-, inkoop- en premiekortingen, kunnen verzekeraars gratis advies geven en zijn er groene obligaties. Ooms hoopt dat in Nederland hard wordt doorgewerkt aan klimaatadaptatie en biodiversiteit voor het te laat is, maar hij is vooral hoopvol over klimaatadaptief herstel van locaties als bedrijventerreinen. ‘We zouden eigenlijk moeten borgen in wetgeving dat herstelwerkzaamheden klimaatadaptief gebeuren, zodat zoiets niet nog eens kan gebeuren.’ BIZ Op de bijeenkomst in Roermond is een praktijkvoorbeeld in Eindhoven aangehaald, de stad waar de Groene Gezonde Bedrijventerreinen Estafette de eerste bijeenkomst had. Hier wordt een steeds populairdere constructie gebruikt waarmee georganiseerde ondernemers op een bedrijventerrein slagvaardiger kunnen omgaan met biodiversiteits- en klimaatadaptieve ambities: de bedrijveninvesteringszone (BIZ). Met een BIZ kan een volgende stap gezet worden in de opgaven Op bedrijventerrein De Hurk werd zo’n BIZ in 2023 opgericht. Eric Duffhuis, parkmanager van het bedrijventerrein, chargeert wellicht een beetje als hij vertelt over de lange Brabantse historie van ‘elkaar opzoeken en elkaar iets gunnen via de bier- en borrelclub op het bedrijventerrein’, maar op De Hurk wordt met die constructie resultaat geboekt. Er wordt gestructureerd samengewerkt aan de transitie naar een aantrekkelijker bedrijventerrein in 2050. Met de BIZ kan volgens Duffhuis een volgende stap gezet worden in de opgaven, een professionaliseringsslag, doordat een grote groep ondernemers consensus bereikt over de koers die zij willen varen op groene thema’s. ‘We borgen en bouwen uit wat er al is, maar met de BIZ komt er een focus op gezamenlijke, lange- en kortetermijndoelen. We zijn nu een sterke gesprekspartner voor de politiek, omliggende gebieden en externe organisaties.’ Er is veel draagvlak voor de samenwerking. Meer dan de helft van de WOZ-waarde op De Hurk zit aan tafel bij netwerksessies en sessies voor kennisdeling. Het draagvlak voor klimaatadaptieve maatregelen kan ook worden verklaard door de wettelijke draagvlakeisen die zijn opgesteld. Een nieuwe maatregel ziet enkel het licht als minimaal 50 procent van ‘bijdrageverplichtingen’ een stem uitbrengt, minstens twee derde stemt voor en tot slot moet de opgetelde waarde van WOZ-objecten van voorstemmers hoger zijn dan die van de tegenstemmers. De BIZ lijkt dus de ideale manier om ondernemers te organiseren, al waarschuwt Duffhuis ervoor dat er veel bij komt kijken. ‘Niet overal landt de BIZ, daar moet wel echt samenhang en ambitie voor zijn. Op Eindhoven Airport heb ik laatst nog geadviseerd om het toch niet te doen.’ Dit artikel werd geschreven door Jesse Kiel naar aanleiding van de Groene Gezonde Bedrijventerreinen Estafette op 8 april 2024 in Roermond en wordt gepubliceerd in vakblad Groen.  

06-05-2024
Aanmelden nieuwsbrief