De Groene Gezonde Bedrijventerreinen Estafette heeft na Eindhoven en Deventer een nieuwe stop: op dinsdag 20 juni zijn we op het Provinciehuis in Den Haag. Het thema is: 'Hordes nemen voor groene gezonde bedrijventerreinen'.

Heel Zuid-Holland vol met werklandschappen van de toekomst, groen en gezond. Om dit te bereiken vinden we echter vaak  vele (onzichtbare) hordes op ons pad. Heb je ook al langer vergroeningsideeën voor je bedrijventerrein, maar lukt het niet om ze te realiseren? Heb je wel ideeën en komt het niet tot uitvoering in jouw gemeente? Of zie je de mogelijkheden van meer groen op bedrijventerreinen, maar jouw opdrachtgevers nog niet?

Kom dan naar de Groene Gezonde Bedrijventerreinen Estafette. Daar wijzen professionals op de hordes die we samen moeten nemen. En ga je samen aan de slag om er overheen te springen.

SKBN organiseert, dit jaar in samenwerking met het Ministerie van EZK, weer een SKBN On Tour. Het thema is: Samenwerken aan transitieopgaven. De uitzending is live te volgen op dinsdag 20 juni van 10 tot 12 uur.
 

Bedrijventerreinen staan voor urgente transitieopgaven. Het energieverbruik moet omlaag en er dient veel meer gebruik te worden gemaakt van hernieuwbare energiebronnen. Het energiebesparingspotentieel is enorm. Daarnaast lenen bedrijventerreinen zich in theorie uitstekend voor duurzame decentrale opwek en energieopslag. Er wordt met veel interesse gekeken naar pilots voor smart energy hubs, die ook een antwoord bieden op netcongestie.

En welke plek nemen bedrijventerreinen in de bredere opgave, zoals het programma NOVEX? Het is niet meer van deze tijd om werklocaties als afgezonderde gebieden te beschouwen, ze dienen te worden meegenomen in de bredere gebiedsopgaves. Maar hoe doe je dat? Tot slot stelt de verstedelijking bedrijventerreinen voor grote uitdagingen. Ruimteclaims stapelen zich op. Naast het borgen van vitale bedrijfslocaties, zal bestaande ruimte op bedrijventerreinen beter moeten worden benut door onder andere te intensiveren.

Kortom, de winst die is te behalen op bedrijventerreinen is groot. Maar een versnipperde eigendomsstructuur, een gebrek aan urgentiegevoel of sowieso de complexiteit van de opgave stelt voor uitdagingen. Eén ding is duidelijk: alleen door krachten te bundelen kan de grote transitiewaarde die bedrijventerreinen vertegenwoordigen verzilverd worden. Dat begint met samenwerking! 

Als er niet snel wordt ingegrepen worden de bedrijventerreinen een ondergeschoven kindje in de woningbouwdiscussie. 'Bedrijven in de lichtere milieucategorie moeten meer richting de stad, en plaatsmaken voor het type bedrijf waar de terreinen voor bedoeld zijn', dit zegt SKBN-voorzitter Theo Föllings in gesprek met VJ. 

Als er niet snel wordt ingegrepen lijken de Nederlandse bedrijventerreinen een ondergeschoven kindje te worden in de woningbouwdiscussie. Er zijn twee kritieke kwesties die volgens de Stichting Kennisalliantie Nederlandse Bedrijventerreinen (SKBN) onmiddellijke aandacht van minister De Jonge vereisen.

'De Jonge is ook minister voor Ruimtelijke Ordening'

De laatste jaren draait het in de discussies over stedelijke ontwikkeling vooral over woningbouw. Beleid voor de cruciale bedrijventerreinen in de Nederlandse steden dreigen hierdoor een ondergeschoven kindje te worden. ‘Terwijl we ambitieuze plannen nastreven om aan de groeiende vraag naar huisvesting te voldoen, is het van cruciaal belang dat we de noodzaak om onze bedrijventerreinen onder de loep te nemen en te optimaliseren niet verwaarlozen’. Aan het woord is Theo Föllings, voorzitter van de Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland (SKBN). Hij wijst erop dat het ook de taak is van Hugo de Jonge, die niet alleen minister voor Volkshuisvesting is maar ook voor Ruimtelijke Ordening, om een betere balans te vinden tussen de woningbouw en de noodzakelijke bedrijventerreinen.

De meeste Nederlandse bedrijventerreinen omvatten een scala aan activiteiten, waaronder distributie, groothandel en andere stedelijke diensten zoals ambachten en de auto-industrie. Op dit moment vallen van de 3.800 bedrijventerreinen in Nederland naar schatting vallen maar liefst 3.600 in de categorie gemengd gebruik. Er zijn echter twee kritieke kwesties die volgens de kennisalliantie onmiddellijke aandacht vereisen.

Strenger beleid op scheefwerken

Ten eerste is er het probleem van ongepaste grondtoewijzing vanuit gemeenten. Sommige bedrijven die zich op bedrijventerreinen hebben gevestigd voeren bedrijfsactiviteiten die te licht zijn voor de milieucategorie uit het bestemmingsplan. Hierdoor houden zij ruimte bezet die niet voor hen bedoeld is. Met als resultaat dat de zwaardere industrie geen plek kan vinden waar zij hun bedrijfsactiviteiten, die wel voldoen aan de milieucategorie, kunnen uitvoeren.

Föllings: ‘De Nederlandse campussen en innovatiedistricten lijken hier al van te hebben geleerd en hanteren daarom een strenger toelatingsbeleid. Voor de gemengde bedrijventerreinen, waar we er in Nederlands pakweg 3.600 van hebben, beginnen we pas de laatste jaren na te denken over circulaire economie en ruimte voor deze activiteiten. En daarmee komt het probleem ‘scheefwerken’ in meer in beeld en gaan we nadenken over hoe we dit kunnen aanpakken, maar dat kost tijd én geld. Het is wel van belang daar nu al rekening mee te houden.’

Lichte bedrijven inpassen in de stedelijke gebieden

Zijn er om dit probleem te tackelen meer vierkante meters nodig voor bedrijventerreinen? Föllings: ‘Wat we nu nodig hebben is ‘schuifruimte’. Wanneer de bedrijventerreinen op de juiste manier wordt (her)ingericht, zal het aantal meters onder de streep mogelijk  vergelijkbaar zijn met  wat we nu hebben. Dat betekent wel dat de lichte bedrijven zich meer richting de stedelijke gebieden moeten verplaatsen. Daar moet wel ruimte voor zijn.’

Als minister De Jonge blijft streven naar een ambitieuze jaarlijkse productie van 100.000 nieuwe woningen, is er volgens de SKNB ongeveer 26 miljoen vierkante meter bedrijfsruimte nodig. Door echter de niet-actuele leegstand te verminderen en efficiënter gebruik van ruimte te implementeren, kan het vereiste nieuwe volume beperkt worden tot ongeveer 20 miljoen vierkante meter. Kwaliteit over kwantiteit.

Het feit dat er nu überhaupt over het herinrichten van bedrijventerreinen wordt gesproken, zal volgens Föllings leiden tot nieuwe concepten en innovatieve oplossingen. ‘Maar deze transformatie zal echter wel om tijd en gezamenlijke inspanning vragen.’

30 procent van bedrijventerrein-gebruikers kunnen naar stedelijk gebied
Op dit moment is er gemiddeld 26,3 vierkante meter bedrijfsruimte per woning. Met de ambitieuze jaarlijkse productie van 100.000 nieuwe woningen, is er volgens de kennisalliantie ongeveer 26 miljoen vierkante meter bedrijfsruimte nodig. Door echter de niet-actuele leegstand te verminderen en efficiënter gebruik van ruimte te implementeren, kan het vereiste nieuwe volume worden beperkt tot ongeveer 20 vierkante meter per nieuwe woning. In totaal gaat het dan om 20 miljoen vierkante meter bedrijfsruimte die daarvoor nodig is. 'Ruimtelijke analyses tonen aan dat ongeveer 30 procent van de activiteiten die momenteel plaatsvinden op bedrijventerreinen ondergebracht kunnen worden in gemengd gebruik zones in stedelijk gebied. Hiervoor moet echter wel voldoende ruimte beschikbaar zijn.' Föllings wil beleidsmakers erop attenderen om hier rekening mee te houden bij gebiedsontwikkelingen.

De toekomst van logistiek

In het kader van de themamaand Logistiek vroeg VJ Föllings ten slotte naar zijn visie met betrekking tot de grotere bedrijventerreinen c.q. distributiecentra en de discussie rondom de ‘verdozing’ van het landschap. ‘Wat er de afgelopen jaren is bijgebouwd aan grote distributiecentra is mede het gevolg van het  het ABC-locatiebeleid voor bedrijven en voorzieningen, dat in de jaren negentig in gang is gezet door de overheid. Wel doordacht en met als variabelen mobiliteit en het aantal werknemers. Het uitgangspunt van het plan was dat bedrijven met veel werknemers of bezoekers zich bij voorkeur moeten vestigen op een locatie die goed ontsloten is door openbaar vervoer. Omgekeerd moest de ontwikkeling van publieks- of arbeidsintensieve bedrijven op locaties die alleen per auto bereikbaar zijn, worden tegengegaan. Deze locaties dienden te worden gereserveerd voor arbeidsextensieve bedrijven die voor de bedrijfsvoering afhankelijk zijn van transport over de weg. En zo geschiedde. 'We weten ook dat een dergelijk beleid 10 tot 15 jaar nodig heeft om zichtbaar te worden. Aan het begin van dit millennium is door het ministerie voor Ruimtelijke Ordening dit beleid on hold gezet maar zien we de doorwerking nog altijd terug langs onze snelwegen', aldus Föllings.

Hij vervolgt: 'De digitalisering van onze samenleving doet ook nog eens een duit in het zakje waardoor distributiepatronen rond goederenstromen en mobiliteitsvraagstukken van mensen, in termen van werken en vrij tijd, zich wijzigen. Deze effecten kunnen we nog niet allemaal uitekenen op de ruimtelijke tekentafels maar dat ze verder van invloed zullen zijn op het ruimtegebruik en locatie-ontwikkeling, is voor menigeen geen punt van discussie meer. Steeds meer horen we dat ook de energiehuishouding rond bedrijventerreinen mogelijk bepalend gaat worden welke locaties voor wat voor een soort bedrijvigheid kunnen worden ontwikkeld. Dit vraagt om nadere beschouwing.'

Föllings antwoordt geen glazen bol te hebben, op de vraag of er meer grote logistieke centra moeten worden bijgebouwd, nu de vraag fors is afgenomen. ‘Er is welllicht voor de behoefte van nu genoeg gebouwd, misschien moeten we nu even een soort van adempauze nemen.’

Herontwikkeling van verouderde zones op bedrijventerreinen naar moderne gebouwen voor met name logistiek vindt vaker dan gedacht en ook succesvol plaats. De intensiteit van het ruimtegebruik neemt met 84% toe; de werkgelegenheid verzevenvoudigt en verouderde gebouwen op vervuilde terreinen worden vervangen door toekomstbestendige en duurzame logistieke gebouwen.

Deze conclusies trekt het adviesbureau Buck Consultants International (BCI) uit een eerste verkenning van een 20-tal herontwikkelingsprojecten in West- en Zuid-Nederland. In samenwerking met vastgoedontwikkelaars en -beleggers, verenigd in het door BCI opgezette Nationaal Logistiek Vastgoed Forum, zijn 20 casussen geanalyseerd op gebruik vóór en ná herontwikkeling, succesvoorwaarden en barrières.

Opbrengsten

Op de 20 locaties vonden vaak (aflopende) industriële activiteiten of opslag plaats. Nu staan er vaak moderne, duurzame en energiezuinige gebouwen. De opbrengsten zijn gunstig, zo concludeert Buck Consultants International:

• op de totale oppervlakte van 110 ha van de 20 casussen was eerst 422.000 m2 bvo gebouwd, na herontwikkeling 778.000 m2 bvo, een stijging van 84%;
• de werkgelegenheid groeide van 350 banen tot 2.600 banen;
• de gebouwen hebben vrijwel allemaal het Breeam-duurzaamheidskenmerk en zijn energiezuinig gebouwd en vaak van zonnepanelen voorzien.

Om tot deze resultaten te komen heeft in bijna alle gevallen sloop en nieuwbouw plaatsgevonden en was bodemsanering nodig. “Uit de analyse blijkt dat in 75% van de gevallen de kosten van een herontwikkellocatie 5 tot 15% hoger uitvallen ten opzichte van een vergelijkbare greenfieldontwikkeling in dezelfde regio. Die extra kosten zitten met name in de meer complexe planontwikkeling en extra sloop- en saneringskosten. In de 25% overige gevallen zijn de kosten tussen herontwikkeling op een bestaand terrein in vergelijking met nieuwbouw op een nog niet gebruikt bedrijventerrein ongeveer gelijk”, aldus Jordi Hubers, senior-adviseur bij Buck Consultants International.

Barrières

De herontwikkeling blijkt in alle gevallen langer te duren dan vergelijkbare bouw op een nieuwe locatie. Deze langere termijn kan oplopen tot 18 maanden. Hubers: “De vastgoedontwikkelaars signaleren als belangrijkste knelpunt het verkrijgen van de benodigde vergunningen en toestemming voor de soms noodzakelijke herziening van het bestemmingsplan”. Maar ook de sloop van bestaand vastgoed, bodemsanering en de complexiteit om meerdere naast elkaar gelegen kavels te kopen, zijn knelpunten. Relatief weinig problemen zijn er met de elektriciteitsvoorziening en stikstofrechten.

In de discussie over de toegenomen vestiging van logistieke centra (‘verdozing’) blijkt de ontwikkeling van deze zgn. brownfieldlocaties een deel van de oplossing te zijn, naast de realisatie van nieuwe bedrijventerreinen. “Met de al gerealiseerde herontwikkeling van verouderde bedrijfslocaties en industriële complexen is natuurlijk al een deel van het laaghangende fruit geplukt. Maar er zijn nog volop mogelijkheden”, zo stelt René Buck, directeur Buck Consultants International. “Maar dan moeten gemeenten zich ook actief en meedenkend opstellen. De twee belangrijkste door de gebiedsontwikkelaars ervaren problemen, namelijk een gedateerd bestemmingsplan en trage afgifte van de benodigde vergunningen, liggen op het bordje van de gemeente. De onderzochte succescases laten echter zien dat ontwikkelaars en gemeenten wél succesvol blijken te kunnen samenwerken”.

Op 30 mei 2023 ondertekenden netbeheerder Enexis, ondernemers van XL Businesspark, Firan, provincie Overijssel, Oost NL en andere projectpartners de intentieovereenkomst om samen te verkennen hoe op het bedrijventerrein een Smart Energy Hub gerealiseerd kan worden.

De bedrijven die meedoen zijn GLP Europe, Heylen Warehouses, Eurol, Container Terminal Twente. Het doel van deze overeenkomst is ervaring op te doen met het verdelen van netgebruik bij transportschaarste. Naar verwachting start de energiehub XL Businesspark dit najaar daadwerkelijk met het afstemmen van vraag en aanbod en kunnen de ondernemingen vanaf dat moment profiteren van de collectieve ruimte op het bestaande elektriciteitsnetwerk. 

Vastlopen stroomnet

Door de energietransitie, economische groei, een stevige woningbouwopgave en digitalisering van de samenleving stijgt de vraag naar elektriciteit. Daardoor ontstaan op steeds meer plekken in Nederland knelpunten op het elektriciteitsnet. Er is dan te weinig transportcapaciteit beschikbaar voor het afnemen en terugleveren van elektriciteit aan het net. Hierdoor is het voor bedrijven niet meer vanzelfsprekend om een nieuwe aansluiting te krijgen of een bestaande aansluiting te verzwaren wanneer zij willen verduurzamen of hun bedrijfsvoering willen uitbreiden.

Op XL Businesspark is sprake van transportschaarste voor duurzame opwek. Door de transportschaarste voor opwek kunnen bestaande bedrijven en bedrijven in aanbouw op dit bedrijventerrein geen elektriciteit terugleveren, terwijl ze dat wel willen. De ondernemers op dit bedrijventerrein willen nu starten met het vormen van een collectief om gezamenlijk te werken aan de knelpunten die  transportschaarste met zich meebrengt. Het ontwerp, dat samen met Enexis en de ondernemers is afgestemd, kan nu daadwerkelijk gerealiseerd worden.

De provincie Overijssel en regionaal Bedrijventerrein Twente hebben Firan, infraspecialist in nieuwe energie, gevraagd een schetsontwerp voor een mogelijke oplossing te maken. Hiervoor heeft Firan alle energieprofielen van de verschillende bedrijven in kaart gebracht en een ontwerp gemaakt voor de realisatie van een energiehub. Een energiehub kan een oplossing vormen om de bestaande ruimte op het net efficiënter te gebruiken, waardoor Enexis mogelijk meer klanten kan aansluiten.

Vraag en aanbod elektriciteit in balans

Transportcapaciteit collectief gebruiken, lijkt de meest kansrijke oplossing. Van de 20 gevestigde bedrijven op het bedrijventerrein zullen nu vier bedrijven deelnemen aan de pilot. Deze ondernemers kunnen elkaar in de toekomst gaan helpen door vraag en aanbod van elektriciteit te balanceren. Zij zullen hun energiegebruik en -opwek realtime gaan monitoren, zodat zij het bestaande elektriciteitsnet samen optimaler kunnen benutten. Uitgangspunt is dat andere bedrijven op het XL Businesspark later kunnen aansluiten op de energiehub.

Smart Energy Hubs